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下半年楼市要凉凉?严控信号密集发出,一场史诗级地道战正在上演
2019-07-18 8:24:01 来源:智谷趋势 发布人: 点击量:188
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下半年楼市要凉凉?

很多朋友都在问这个问题。因为,最近一系列信号对房地产非常不友好。

房价下跌的城市急剧增加。刚刚发布的统计局数据,70个大中城市,二手房环比下跌的城市数量,6月份创下近期新高,达到20个,比前面几个月几乎翻了一倍。

近期房产界的朋友圈也在流传两个消息。

一个是说国家要用扫黑的手段来打压房地产,扫黑除恶第二阶段的重点就是查处楼市。

另一个是说,新城老板性侵女童事件,背后是一盘大棋,目的是给房地产钉上一个道德标签,是调控的一种迂回手段。

这两个消息,有点阴谋论,没有正规媒体报道,不足为信,反映的是社会对楼市的情绪和预期。

而严控楼市的实锤,在更关键的领域接连出现。

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先是房企融资通道遭受连环暴击。

7月初,消息传出,房地产企业从信托公司融资的通道大大收紧。20多家信托公司被主管部门约谈警示,要求严格落实“房住不炒”的总要求。有些信托公司的地产信托业务完全被暂停。

信托是房地产四大融资渠道之一,从占比来看不算最多,但其作用非同一般。

在房地产项目取得“四证”之前,不能使用银行贷款,买地的钱有相当一部分依靠信托融资。

今年以来,土地拍卖火爆,地王频现。多个城市的土地成交金额已经达到历史同期新高。

收紧房地产信托,直接是给土地市场降温。而影响房价预期的核心因素,一是地价、二是按揭。

因此,收紧信托,直击了市场的要害。

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这还没完。

境内融资受阻,那就去境外想办法。

6月,房企境外债发行规模达225亿元。7月以来,再现小高峰,截至7月12日,已有超过15家房企发布了超过百亿美元的融资计划,包括中骏集团、世茂房地产等。

其中,泰禾发行了年息高达15%的境外债券,创下房企海外融资成本新高,引起一片哗然。要知道,泰禾集团2018年净利润率也仅为12.6%。这“在一定层面上显示出企业争分夺秒赶在窗口关闭前融资的急切”

而就在这关口,发改委突然发布文件,对房企海外发债动手,规定外债只能借新还旧,用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这相当于切断了房企通过海外获取增量资金的通道。

融资的内外两条通道同时熄火,这在历史上还没有过。

融资对房地产具有非同寻常的意义。房地产是高杠杆高负债的行业,如果不能顺利融资,等于手脚被绑住。

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不光融资通道收紧,房贷利率也在反常运行。

6月之前,全国住房贷款平均利率连续下调七个月。但据融360的数据,6月份调头上涨,首套房贷款平均利率为5.423%,环比上涨0.14%。

这是在货币整体宽松,利率水准在往下走的背景下逆势发生的。

提升房贷利率压制需求的用意很明显。

一连串动作表明,楼市确定无疑又进入严控期。在经历一季度短暂的小阳春之后,重回寂静时代。

因此,很多人判断,下半年楼市凉凉是大概率事件。

那么,为何在当下要严控楼市?

美联储都在讨论降息,全球经济不乐观;大国之间的经贸协议还不明确,经济下行压力大。在这样的背景下,为何还要压制作为经济引擎的房地产?

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收紧房地产,不仅仅是防止泡沫和负债

一场史诗级地道战正在打响。这场战役的实质是,构筑一条特别通道,把被房地产吸引的资金、资源大转移,从房地产向实体经济转移。

可以看到,当下所有的主要政策、主要行动都是围绕这场战役在进行。这也是解读当下风向的一把关键钥匙。

这场战役最初的叙事脉络是这样的:

1. 经济下行压力下,放水和宽松是必然。

2. 一放水,资本基本都会往房地产里面跑,房地产有巨大的黑洞效应。

3. 高泡沫,高负债,以及大国博弈的冲击,高层认识到从地产立国到实业兴国转变非常紧迫,放出来的水不能再往房地产流了。

4. 隔离墙开始构筑,防止水往楼市涌,让水流到实体经济。

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6月13日银保监会主席郭树清的“年中警示”,是这场战役最直白的宣言。

郭在讲话中说,更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

此话再明确不过,房地产占用的信贷资源太多了。放水发出来的钱,不应该到房地产,而应该去“其他产业”。

收紧信托,收紧境外债,收紧房企的资金来源,是这一号角的自然延伸。

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但事情发展并没按最初的叙事脉络进行。

针对房地产的隔离墙有了,发出来的货币、放出来的水进不到楼市,但也不会自动往实体经济里流。

为什么?实体经济回报率低,而且有风险看不清啊。

下面这张图是对前几大银行不良贷款率的统计,看得出实体经济不良率远高于平均水平。

于是出现了这样的景象:放出来的水流不进房地产,但也不愿流进实体经济,而是在金融体系里空转。

6月下旬,隔夜利率连续跌破了1,这表明银行间资金非常多。与此同时,针对实体经济的信贷利率,居高不下,中小企业还是不太容易拿到信贷。

隔夜利率与信贷利率的背离,生动的说明了钱在金融体系里空转,而没有流到实体经济。

因此,地道战的关键,除了隔离房地产,还要打通特殊地道,让钱顺畅流到实体经济。

这段时间,利率改革明显提速。央行二季度例会、国务院常务会议,都剑指利率并轨

利率并轨的要义,就是打通货币的流动通道。

当前中国的利率体系有两套,一套是货币市场,主要是银行之间;另一套是信贷市场,主要体现在金融业对实体经济的贷款上。

两个市场的利率不统一,还经常背离。高层想改的就是把两个市场的利率并成一个,让利率传导顺畅,最后的结果是:降低企业的融资成本,把信贷市场的利率压下去。

而利率下降,必然挤压银行的利润空间。这将引发利润大转移

银行的利润有多厉害?

所有上市公司的利润,银行占了近一半。

如果加上银行之外的其他金融业,其利润占整体经济利润80%以上,美国该比例仅为20%多(麦肯锡,2016)。

工商银行2018年利润是2987亿元,而BAT三家利润加起来才1664亿元,几乎只有一半。

非常恐怖。全部企业赚的钱一多半都在银行那里。如果加上房地产企业,更恐怖,全中国的利润大头都在金融地产了

地道战的另一重含义,就是利润大转移,把金融地产的利润挤压出来转移到实体经济上。

一业抑,百业兴,这笔账怎么算都划得来。跟减税是一个道理。

只是,这背后要涉及诸多利益大调整,并非易事。

与此同时,一件资本市场的大事在6月登场。科创板作为最高层亲自抓的工程,本意绝不在于证券市场层面,而是搭建资本与实体经济直接连接的通道。

这是地道战重要一环。

08

长久以来,我们的发展模式是:

经济下行—刺激放水—启动楼市—拉动上下游—复苏

这招屡试不爽。

房地产也因此被称作夜壶,一急就拿来用,而且对拉动经济确实管用。

但副作用也大,不仅是有泡沫风险和债务风险,而且挤压了消费挤压了其他产业。

它本身就如一个巨大的黑洞,吞噬了一切资源资金。

这场史诗级的地道战,就是去黑洞化,告别房地产拉动模式,是经济模式的革命性转变,是资源大转移,利润再分配。

没有一个大国可以靠房地产拉动立国。这场战役,某种程度决定了未来。

从这个角度来看当下房地产收紧,才会有深刻的认识。

这两天公布的二季度数据来看,这场战役的后果在显现。

房地产被压下去了,投资、销售在回落。而消费、制造业数据好转。大转移见效了?地道战成功了?

没那么简单。

从最近公布的金融数据来看,社会融资尽管总量上去了,结构仍有问题。企业短期贷款多,中长期少,表明金融机构仍不太愿意把钱往实体经济放。

战役远未结束,房地产收紧不会是一个短期动作。

要真正完成这场战役,房产的收益率得下降到平均水准,否则依然是一个黑洞会吞噬资金资源。

房住不炒的本质,就是让房产成为一种平庸资产。

09

目睹一场史诗级的地道战在中国大地上演,它将重构财富逻辑和游戏规则。

它带来的影响有以下几个。

第一,赌刺激政策、赌大放水的投机逻辑发生动摇。

这个投机逻辑的方向主要就是炒房,赌一放水就会重启楼市。

有段时间,一旦中美传出冲突加剧的消息,房地产股票就会涨;

(华为孟女士事件曝光,市场对中美谈判悲观,房地产表现反而位居前列)

反之,局势缓和就会跌。主要逻辑就是赌局势紧张,经济压力大,就会重启楼市。

(阿根廷G20中美达成暂时休战协议,A股利好走强,但房地产在所有板块中垫底)

而地道战的核心在于,经济不好确实会逆周期调节,会放水刺激,但不会再让水往楼市里流。

有人问,楼市的压制会到什么时候?暂时见不到头,经济越不好,政策越宽松,楼市的控制可能就越严。

除非,发生重大冲击和经济下行风险,那是考验中国是否真正告别房地产拉动模式的试金石。

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第二个影响,楼市严控后,社会上的钱会往哪里流,成为一大悬念。

一部分钱会流向实业等领域,一部分还会专注于房地产。

暴击现象会增加。

由于楼市限制全面加码,如果什么地方出现口子或机会,资金会蜂拥而至,很短时间内成为热潮,形成暴击。

同时,地道战战役绝不允许让楼市形成过强的财富效应,露头就打,哪里热了,马上就强力摁住。交易暴击,调控也暴击。对于投资者来说,如果不抓住一瞬间的机会,窗口马上就会被调控关上。

近期的苏州楼市,就是暴击现象的典型。

未来这一现象不排除在其他地方出现。

比如粤港澳大湾区,珠海宣布政策放宽后,马上涌进了大量资金,交易大涨。

这个机会,会不会被楼市调控迅速关上,拭目以待。

在地道战的大背景下,投资者就是在进行一场与调控政策的赛跑。有了机会窗口,不仅要判别回报的大小,还得警惕过度犹豫而让调控堵住上车通道。

这会加快资金在机会点快速汇集。

整体冻结与局部暴击,将是未来楼市的基本景象。苏州案例可能会多次上演。

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钱是最敏锐的。热钱对于趋势和机会的超强嗅觉,我从来不敢小看。

股市中经常靠一个名字就会被热炒(川普大选获胜,A股“川大智胜”莫名其妙大涨),楼市的热钱不太一样,它的流向建立在真实的趋势变动和预期之上。

即使被很多人嘲笑的丹东热炒,它其实亦有坚实的逻辑:一旦朝鲜开放,带来的资源资金涌入是几何级的增加。

而朝鲜开放,拉长时段看是大概率。最近朝鲜新修改的宪法删去了“先军思想”。金正恩发表演说时指出,朝鲜面临的中心任务是把国家的一切力量集中于经济建设。

资金眷顾的地方,以变化概率作基石,比如苏州之于长三角一体化,珠海之于大湾区建设,西安之于人口的流入。

我们要观察热钱的去向,它一定有理由;但同时在热钱的累积后期,也确实有风险和泡沫。

因此,把握热钱的方向,踩准热钱的时点,这是最正确的策略。

在国内楼市确定性严控的背景下,我们可以看到,聪明钱的一个流向,是静悄悄地流往东南亚

如果你深入了解一下,这后面包含了一个非常牛逼的认知。

大国博弈之下,东南亚几乎是唯一受益的区域。

很多产业迁移的首选地是东南亚。而且在这里,中国另一场比地道战更重要的战役——一带一路在展开。东南亚是一带一路重点中的重点。

一带一路对于中国来说,是要建立有别于“美元—全球产业分工”体系的另外一套体系。

全世界有密集的年轻人口优势,有稍微一发展就大变样的变动红利,又有地缘优势的,只有东南亚了。另一个是非洲,但地缘和文化优势不如东南亚。

前段美国加息周期,是对东南亚新兴经济体的一个考验。

历史上,每逢美国加息,总会出现全球性的幺蛾子。美元回流,引爆新兴国家的外债和外储,进而引发金融危机,98年东南亚金融危机是代表。

而这次加息周期,东南亚被证明成熟了。国外主流机构研究说,其抗风险能力大为提升。加息周期,这次出事的是阿根廷,土耳其等国家,没有东南亚。

而大国博弈一开战,越南对美出口大涨40%,这是惊人的红利。

很多资本开始往东南亚走,有风险投资,也有房产投资。

而房产热钱,概括来说到东南亚掀起了三波热潮。

第一波,泰国,去抓东南亚成熟区域的红利,人流、钱流涌过去不少。

第二波,柬埔寨,去抓后发区域的红利,这样的区域稍一发展稍一投入,改变巨大,红利立马看得见。

第三波,菲律宾,还没形成热潮,但苗头正起,去抓产业转移和价格洼地的红利。据说先行杀到的投资人闷声获利,不贪的话每年20%以上回报妥妥的。过几天我准备去一线现场看看。

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这就是我们正在面临的巨大变化,总结起来就是两句话:

1. 中国的发展模式真的在变,财富逻辑也真的在变,老玩法老思路必须调整。

2. 聪明钱已经在行动,顺应趋势,寻找新路。

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